Pode um condómino deixar de pagar as quotas porque o condomínio não resolve infiltrações? O que diz a lei.

 

Pagamento de quotas e obras no condomínio

    Imaginem o seguinte caso, que, embora ficcionado, não é, infelizmente, raro na prática: 

O Sr. Silva, proprietário de uma fração no último andar de um prédio, deixou de pagar as quotas de condomínio, acumulando já uma dívida significativa. 

Interpelado pelo administrador para proceder ao pagamento integral, recusou fazê-lo, alegando que não pagaria “nem mais um cêntimo” enquanto o condomínio não realizasse obras no terraço de cobertura, de onde provêm infiltrações para o seu apartamento. 

Por sua vez, o administrador do condomínio invocou a falta de disponibilidade financeira para executar as obras de imediato, situação agravada precisamente pelo incumprimento do Sr. Silva.

Acresce que o edifício, já antigo, apresenta outras necessidades urgentes de conservação que afetam os restantes condóminos. 

Perante este impasse, coloca-se a questão: poderá o condómino recusar o pagamento das contribuições, invocando a excepção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art.º 428.º n.º 1 do Código Civil (CC)? [1] 

[1] Nos termos do art.º 428.º n.º 1 do CC: “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo” (sublinhado nosso). 

    A resposta, a nosso ver, deve ser negativa. 

    I – Porque é obrigatório pagar as quotas de condomínio? 

    Nos termos do art.º 1424.º n.º 1, do CC, os condóminos estão obrigados a contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício. Esta obrigação não nasce de um contrato bilateral clássico [2], mas da própria titularidade da fração autónoma, integrando o regime da propriedade horizontal. [3] 

[2] Um contrato bilateral, como o próprio nome indica, é um contrato em que ambas as partes assumem obrigações recíprocas, gerando direitos e deveres para ambas. 

[3] Por seu turno, o condomínio, por intermédio do seu administrador, tem o dever de conservar as partes comuns [art.º 1436.º n.º 1 al.ª g) do CC], cabendo à assembleia deliberar sobre as obras necessárias (art.º 1430.º n.º 1 do CC). 

    Estamos perante uma obrigação propter rem, isto é, uma obrigação que acompanha o direito real (poder directo e imediato sobre o imóvel) e se impõe ao respetivo titular pelo simples facto de o ser. 

    Esta natureza é determinante. Ao contrário das obrigações contratuais sinalagmáticas, em que há uma troca direta de prestações entre as partes, aqui não existe uma relação de correspetividade imediata entre o pagamento das quotas e a realização de uma concreta obra.

 

    II – Pode o condómino recusar pagar? 

    A excepção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus) pressupõe um contrato bilateral e, sobretudo, a existência de um nexo de interdependência funcional entre as prestações (o denominado “sinalagma funcional”), ou seja, uma parte pode recusar cumprir enquanto a outra não cumprir a sua prestação correspetiva. 

    Ora, no domínio do condomínio, essa lógica não se verifica. 

    O pagamento das quotas não constitui a contrapartida directa da realização de obras específicas, mas antes um dever geral de participação nos encargos comuns [4]. Por seu lado, a realização de obras depende de deliberação da assembleia de condóminos, de prioridades definidas colectivamente e, não raras vezes, da disponibilidade financeira do próprio condomínio. 

[4] Contrariamente ao que sucede num contrato de compra e venda, em que, mediante o pagamento do preço, se adquire uma coisa, o condomínio é uma estrutura de cooperação. A contribuição para as despesas comuns não se destina apenas à cobertura, mas também: a outras obras necessárias; ao seguro obrigatório; à eletricidade das partes comuns; à sua limpeza; à própria gestão administrativa; etc. Se um condómino deixar de pagar, compromete o funcionamento do condomínio como um todo. 

    Não existe, portanto, um verdadeiro sinalagma funcional entre as duas realidades.

 

Quem atua ilicitamente, deixando de pagar quotas, não pode exigir que o condomínio resolva as consequências dessa omissão.

     III – Posição da jurisprudência portuguesa 

    A jurisprudência dos tribunais superiores tem vindo a rejeitar a possibilidade de invocação da exceptio non adimpleti contractus neste contexto. 

    Diversos acórdãos dos Tribunais da Relação têm afirmado, de forma clara, que: 

“I - É inadmissível a invocação da exceção de não cumprimento do contrato para legitimar a recusa do condómino em pagar a sua quota-parte nas despesas de condomínio.” [5] 

[5] Entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 23 de Novembro de 2023, proc. n.º 22903/21.9T8LSB-A.E1, rel. MARIA JOÃO SOUSA E FARO, acedido e consultado AQUI em 25 de Março de 2026. 

    À semelhança do que se referiu na secção anterior, o Tribunal da Relação de Évora entendeu que a “exceção de não cumprimento do contrato” só se aplica quando existe uma relação direta de troca entre duas obrigações. 

    Ora, no caso do condomínio, essa relação direta não existe. A obrigação de pagar as despesas comuns não resulta de um contrato celebrado entre o condómino e o condomínio, mas sim do facto de ser proprietário de uma fracção autónoma. Trata-se, pois, de uma obrigação inerente ao próprio direito de propriedade. 

    Por sua vez, a obrigação de conservar e reparar as partes comuns também decorre das regras do condomínio e deve ser concretizada através dos seus órgãos, nomeadamente a assembleia de condóminos e o administrador. 

    Sendo assim, não há uma correspondência direta entre pagar quotas e realizar obras que permita a um condómino suspender o pagamento como forma de reacção. Pelo contrário, a falta de pagamento tende a agravar o problema, pois pode impedir o condomínio de dispor dos meios financeiros necessários para assegurar a conservação do edifício. 

    Existe, contudo, alguma jurisprudência que admite, em abstrato, a invocação da exceptio non adimpleti contractus nas relações no condomínio. Essa posição depende da verificação de um nexo de correspetividade que, na prática, dificilmente se configura e claramente não se verifica no exemplo apresentado. 

    Num acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa [6] pode ler-se o seguinte: 

“I - As despesas condominiais, apesar de constituírem obrigações propter rem, que decorrem do estatuto de um direito real, consubstanciam em última análise e no plano dogmático “verdadeiras obrigações”, razão porque, desde que reunidos os necessários pressupostos, nada obsta a que os condóminos possam invocar quanto ao seu pagamento a exceptio non adimpleti contractus. 

II – Para que lícito seja ao condómino devedor invocar a exceptio non adimpleti contractus para suspender o pagamento de prestações/contribuições condominiais vencidas, necessário é que entre estas últimas e as prestações das quais se arroga credor em relação ao condomínio, exista uma relação de sinalagma funcional, ou seja, estejam ambas ligadas por um nexo de correspectividade e interdependência.” [6] 

[6] Acórdão de 11 de Abril de 2019, proc. n.º 4722/17.9T8OER-A.L1-6, rel. António Santos, acedido e consultado AQUI em 26 de Março de 2026. 

    O acórdão admite a invocação da exceptio non adimpleti contractus quando há um “sinalagma funcional”, ou seja, uma relação de interdependência direta, em que uma prestação é a contrapartida da outra. 

    Ora, no contexto do condomínio, essa relação nem sempre existe. Como já referimos anteriormente, as quotas periódicas (ordinárias) servem, em regra, para assegurar o funcionamento geral do condomínio (limpeza, luz, manutenção, seguros, etc.), e não correspondem a uma prestação individualizada e directamente exigível pelo condómino em troca daquele pagamento. 

    Não obstante, de acordo com este acórdão, existem casos específicos em que tal relação pode efetivamente existir. Vejamos um exemplo: 

Imaginemos que, em assembleia de condóminos, é aprovada uma quota extraordinária destinada exclusivamente à realização de obras concretas e determinadas, por exemplo, a reparação urgente da cobertura do edifício do Sr. Silva (devidamente identificada e orçamentada). 

Os condóminos pagam (ou são chamados a pagar) essa contribuição precisamente para financiar aquela intervenção específica. Se, apesar disso, o condomínio (ou a administração) não realiza as obras, sem justificação atendível, pode sustentar-se que existe um nexo de correspectividade, pois o pagamento daquela quota extraordinária está funcionalmente ligado à execução da obra. [7] 

[7]  Ainda assim, mesmo neste exemplo, a aplicação da excepção não é automática nem pacífica. Vai depender, por exemplo, da forma como a deliberação foi estruturada, do grau de concretização da obrigação assumida pelo condomínio, e até da própria natureza colectiva das obrigações do condomínio.

 

Os tribunais portugueses raramente aceitam a falta de obras como justificação para o não pagamento de quotas, favorecendo o funcionamento do sistema condominial.

    IV – O abuso de direito na modalidade tu quoque 

    No caso de um condómino devedor que reclamou a execução de obras pelo condomínio, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) [8] proferiu a seguinte decisão: 

“O autor, ao actuar ilicitamente, designadamente deixando de pagar as quotas ao condomínio, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas (sancionatórias) de uma actuação ilícita do condomínio, concretizada na não realização de obras para as quais as quotas, que o autor deixou de pagar, seriam necessárias.” 

[8] Acórdão de 14 de Março de 2019, proc. n.º 1189/15.0T8PVZ.P1.S1, rel. Nuno Pinto Oliveira, acedido e consultado AQUI em 26 de Março de 2026. 

    O STJ enquadrou a conduta no abuso de direito (art.º 334.º CC), na modalidade tu quoque, ou seja: “quem actua ilicitamente, em desconformidade com o direito, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas (sancionatórias) de uma actuação ilícita da contraparte”. 

 

    V – Um argumento decisivo: o risco de bloqueio do sistema 

    O caso prático com que iniciámos este texto evidencia um problema adicional, de natureza prática e sistémica. 

    Se fosse admissível ao condómino suspender o pagamento das quotas com fundamento na não realização de obras, criar-se-ia um círculo vicioso, ou seja, a falta de pagamento retiraria ao condomínio os meios financeiros necessários para executar as obras, sendo essa mesma omissão utilizada como justificação para continuar a não pagar. 

    O resultado seria o bloqueio do funcionamento do condomínio, em prejuízo de todos os condóminos. 

    Esta consequência é incompatível com a lógica do regime da propriedade horizontal, que assenta numa necessária solidariedade funcional entre os vários titulares.

 

    VI – Meios de reacção do condómino 

    Convém salientar que o condómino (com as quotas regularizadas) não se encontra desprotegido face a uma eventual inércia do condomínio. 

    O ordenamento jurídico prevê vários mecanismos adequados, nomeadamente: 

→ A realização de obras indispensáveis e urgentes, com direito de reembolso das despesas suportadas na proporção das quotas dos restantes condóminos (art.º 1427.º do CC, cjg. com art.ºs 464.º (gestão de negócios) e 473.º (enriquecimento sem causa), também ambos do CC.

→ Não reunindo condóminos representativos de, pelo menos, 25% da permilagem do prédio para convocar a assembleia de condóminos (art.º 1431.º n.º 2, do CC), pode o condómino requerer ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária [art.º 1436.º n.º 1 al.ª r), do mesmo diploma], indicando com clareza a ordem de trabalhos (obras pretendidas, orçamento estimado, etc.). 

Esta assembleia extraordinária destina-se à aprovação das despesas da obra a realizar, para efeitos da sua concretização pelo administrador [art.º 1436.º n.º 1 al.ª i) do CC]. 

→ Se porventura as despesas tiverem sido aprovadas pela assembleia mas o administrador, negligenciando o exercício das suas funções, não as executar, poderá o condómino requerer a sua exoneração judicial (art.º 1435.º n.º 3 do CC). 

→ Se a assembleia não as aprovar, nada mais resta ao condómino do que requerer judicialmente a condenação do condomínio na sua execução.

 

    VII – Conclusão 

    No caso com que iniciámos este texto, o Sr. Silva não poderia legitimamente invocar a exceptio non adimpleti contractus para justificar o incumprimento prolongado da sua obrigação de pagamento das quotas de condomínio. 

    A obrigação contributiva manter-se-ia exigível e autónoma, não dependendo da realização de obras específicas. A eventual omissão do condomínio deveria ser combatida pelos meios legais adequados, sob pena de se comprometer o equilíbrio e a viabilidade do próprio sistema condominial. 

    Em suma: não pagar quotas não é um meio legítimo de pressionar o condomínio, e, muitas vezes, é precisamente o que impede a resolução do problema.

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Consumo, tráfico e prova: notas críticas sobre a reforma do regime jurídico da droga

 

1 – Nota introdutória 

    Quem tem acompanhado de perto a evolução recente do fenómeno da droga em Portugal dificilmente deixará de reconhecer uma realidade que se foi tornando cada vez mais evidente sobretudo no espaço urbano: há mais droga a circular. 

    Trata-se de um dado que nem sempre surge refletido de forma clara nas estatísticas oficiais, mas que se impõe no quotidiano de quem observa, trabalha ou simplesmente vive nas cidades.     

    Não deixa de ser significativo que tal cenário coincida temporalmente com a alteração do regime jurídico da droga, operada pela Lei n.º 55/2023, de 08 de Setembro, refletindo a procura de um equilíbrio delicado entre preocupações de saúde pública, opções de política criminal e intervenção social. 

    A maior visibilidade e disponibilidade de droga nas ruas impõe, por isso, uma reflexão crítica sobre os efeitos concretos da reforma. Importa questionar se as soluções normativas adotadas cumpriram, de facto, os objetivos anunciados ou se acabaram por introduzir novas zonas de indefinição na resposta do Estado a um fenómeno que, pela sua natureza, é estruturalmente complexo.

2 – Descriminalização do consumo [1] 

[1] Em relação ao crime de consumo, sugerimos a leitura do nosso artigo: “Consumo de estupefacientes– crime ou contra-ordenação?” 

    Com a entrada em vigor da Lei n.º 55/2023, de 08 de Setembro, o art.º 40.º do Decreto-Lei n.º 15/93, de 22 de Janeiro (diploma que aprovou a vulgarmente denominada Lei da Droga) [2], passou a ter a seguinte redacção: 

1 - Quem, para o seu consumo, cultivar plantas, substâncias ou preparações compreendidas nas tabelas i a iv é punido com pena de prisão até 3 meses ou com pena de multa até 30 dias.

2 - A aquisição e a detenção para consumo próprio das plantas, substâncias ou preparações referidas no número anterior constitui contraordenação.

3 - A aquisição e a detenção das plantas, substâncias ou preparações referidas no n.º 1 que exceda a quantidade necessária para o consumo médio individual durante o período de 10 dias constitui indício de que o propósito pode não ser o de consumo.

4 - No caso de aquisição ou detenção das substâncias referidas no n.º 1 que exceda a quantidade prevista no número anterior e desde que fique demonstrado que tal aquisição ou detenção se destinam exclusivamente ao consumo próprio, a autoridade judiciária competente determina, consoante a fase do processo, o seu arquivamento, a não pronúncia ou a absolvição e o encaminhamento para comissão para a dissuasão da toxicodependência.

5 - No caso do n.º 1, o agente pode ser dispensado de pena. [3] 

[2] Doravante, quando um artigo não estiver acompanhado de diploma legal, é a este que nos referimos.

[3] Sublinhado nosso. 

    Não obstante os objetivos subjacentes à intervenção legislativa, a opção pela descriminalização da aquisição e da posse de droga, sem distinção quanto à quantidade (art.º 40.º n.º 2) traduziu-se, na prática, num alargamento da disponibilidade dessas substâncias junto dos cidadãos, com reflexos evidentes na sua circulação social. 

    Mesmo que a intenção inicial declarada pelo possuidor seja apenas a do consumo pessoal, parece-nos consentâneo com as regras da experiência comum e com a normalidade do acontecer humano admitir que, quanto maior a quantidade de droga detida por um indivíduo, maior é a probabilidade objetiva de que a mesma venha a ser, total ou parcialmente, cedida a terceiros, seja de forma gratuita ou onerosa.

 

3 – Indício de tráfico 

    O legislador, no art.º 40.º n.º 3, estabelece que a aquisição ou a detenção de droga em quantidade superior à necessária para o consumo médio individual durante o período de dez dias constitui indício de que o propósito poderá não ser o de consumo. [4] 

[4] Sobre "consumo médio individual durante o período de 10 dias" sugerimos a leitura do nosso artigo: "Consumo de Estupefacientes - a questão do "consumo médio individual durante o período de 10 dias".   

    Na nossa opinião, esta opção normativa revela-se, no mínimo, discutível no contexto de um preceito sancionatório, porquanto faz assentar a incriminação num juízo fundado em indícios, categoria própria do domínio probatório. 

    Um juízo assente em indícios que não seja precedido de uma apreciação global do caso concreto vê necessariamente comprometida a sua aptidão para funcionar como critério normativo de delimitação dos comportamentos penalmente relevantes, em face das exigências de determinabilidade e certeza que caracterizam o direito penal. 

    Esta insegurança jurídica é suscetível de comprometer a atuação dos órgãos de polícia criminal e do próprio Ministério Público quando confrontados com a existência de contraindícios relevantes (como se ilustra no caso prático com que se encerra o presente artigo).

 

4 – Perante a presunção de tráfico, a quem cabe demonstrar que a aquisição ou detenção de droga se destina exclusivamente ao consumo próprio? 

    Nos termos do art.º 40.º n.º 4, quando fique demonstrado que a droga em excesso se destina exclusivamente ao consumo próprio, a autoridade judiciária competente determina, consoante a fase do processo, o seu arquivamento (Ministério Público), a não pronúncia (juiz de instrução) ou a absolvição (juiz de julgamento) e o encaminhamento para comissão para a dissuasão da toxicodependência. 

    A conjugação do indício legal de tráfico previsto no art.º 40.º n.º 3 com a demonstração exigida pelo n.º 4 evidencia que o legislador instituiu uma presunção relativa a um dos elementos do crime, a qual deverá ser ilidida pelo próprio arguido. 

    Tal configuração constitui uma inadmissível inversão do ónus da prova, em claro confronto com o princípio da presunção de inocência consagrado no art.º 32.º n.º 2 da Constituição da República Portuguesa. 

    Curiosamente o Tribunal Constitucional, no Acórdão n.º 347/2025, de 6 de Maio, decidiu não declarar a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma constante do art.º 2.º da Lei n.º 55/2023, de 8 de Setembro, na parte em que altera os n.ºs 3 e 4 do art.º 40.º da Lei da Droga. 

    Contudo, como bem observado, pelos Juízes-Conselheiros Mariana Canotilho, Afonso Patrão e José Eduardo Figueiredo Dias, na declaração de voto de vencidos: 

O “Acórdão, para concluir pela conformidade constitucional das normas, faz delas uma interpretação corretiva, entendendo que o julgador deve desconsiderar o indício legal de que o destino das substâncias estupefacientes em quantidade superior a certo limite não é o autoconsumo e, na falta de prova, «dar como demonstrado que o agente destinava a droga ao seu próprio consumo». 

Assim determinando (como o Acórdão acaba por reconhecer) que o” julgador “tem de desatender ao disposto no n.º 4 do artigo 40.º, que exige «a demonstração positiva de que o produto estupefaciente adquirido ou detido se destina exclusivamente ao consumo próprio do agente» (ponto 9.8.)”. [5] 

[5] Sublinhado nosso.

 

5 – Considerações finais 

    Ao proceder à descriminalização do consumo de droga, independentemente da quantidade adquirida ou detida, o legislador procurou, simultaneamente, por intermédio do art.º 40.º n.º 3, acautelar o risco de instrumentalização do regime por agentes dedicados ao tráfico, prevenindo que estes se pudessem ocultar sob a aparência de meros consumidores. 

    Todavia, tal mecanismo revela-se estruturalmente ineficaz quando desacompanhado de quaisquer outros elementos probatórios de tráfico, uma vez que a sua activação isolada conduz, de forma praticamente inevitável, à solução prevista no n.º 4 do mesmo preceito, com a consequente não sujeição do agente a responsabilidade penal. [6] 

[6] Convém recordar que, no período compreendido entre 2015 e 2023, registou-se uma média anual de 984 condenações em processos-crime nos tribunais de primeira instância, relativas a situações em que a quantidade de droga apreendida excedia os limites legalmente reconhecidos para consumo pessoal. Importa ainda salientar que uma parte significativa de processos-crime não chegou à fase de julgamento, por ter sido aplicada a suspensão provisória do processo, nos termos do art.º 281.º do Código de Processo Penal. 

    Deste modo, o indício legalmente consagrado no n.º 3, quando não corroborado por outros meios de prova, acaba por se autoneutralizar no interior do próprio sistema normativo, não funcionando como verdadeiro critério diferenciador entre consumo e tráfico, mas antes como uma presunção frágil, de reduzida eficácia prática. 

    Para concluir, deixa-se ao leitor a seguinte interrogação, baseada na situação factual que se expõe: 

A polícia surpreendeu o João na posse de 15 gramas de haxixe. 

Este alegou ser consumidor da referida droga e ter adquirido quantidades superiores às habituais em razão da dificuldade de acesso regular ao fornecedor. 

A droga encontrava-se em estado não fracionado. Não foram identificadas listas, registos, mensagens ou contactos de natureza suspeita. Não se verificou qualquer quantia em dinheiro que sugerisse a prática de actividade de tráfico. 

    Perante a ausência de quaisquer indicadores externos de tráfico (paupertas probationis quanto ao comércio), subsistirá legitimidade jurídico-processual para a detenção em flagrante delito, ou estaremos perante uma atuação policial desproporcional, dado que o indício meramente quantitativo do art.º 40.º n.º 3, in casu, insuficiente para sustentar o fumus commissi delicti?

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Quando a coima não basta: ruído de vizinhança e a aplicação subsidiária do crime de desobediência

    Para introduzir a matéria de forma concreta, apresenta-se um caso prático que permite delimitar a questão jurídica a apreciar, advertindo-se que a análise será meramente superficial, sem pretensão de exame exaustivo. 

No dia 15 de Novembro de 2025, pelas 23H30, cansado da música alta do seu vizinho Pedro (e depois de já o ter advertido várias vezes), o João chamou a polícia. 

A polícia deslocou-se ao local e ordenou ao Pedro que cessasse de imediato a incomodidade. Este desligou a música mas, mal os agentes abandonaram o local, tornou a ligá-la. 

Perante a insistência, os agentes regressaram e advertiram o Pedro de que, caso reincidisse, seria detido pela prática do crime de desobediência. 

Não obstante a advertência, o Pedro voltou a ligar a música, vindo então a ser detido. 

    Neste caso prático, a música incómoda produzida pelo Pedro enquadra-se na definição de “ruído de vizinhança” prevista no art.º 3.º al.ª r) do Decreto-lei n.º 9/2007, de 17 de Janeiro, diploma que aprovou o Regulamento Geral do Ruído (doravante apenas RGR). [1] 

[1] Entendido como o “ruído associado ao uso habitacional e às actividades que lhe são inerentes, produzido directamente por alguém ou por intermédio de outrem, por coisa à sua guarda ou animal colocado sob a sua responsabilidade, que, pela sua duração, repetição ou intensidade, seja susceptível de afectar a saúde pública ou a tranquilidade da vizinhança”. 

    Nos termos do art.º 24.º n.º 1 do RGR, “as autoridades policiais podem ordenar ao produtor de ruído de vizinhança, produzido entre as 23 e as 7 horas, a adopção das medidas adequadas para fazer cessar imediatamente a incomodidade”. 

    No nosso caso prático, foi isso que sucedeu. Mas qual é a consequência jurídica da desobediência a tal ordem das autoridades policiais? 

    Neste caso, o não cumprimento da ordem de cessação da incomodidade emitida pela autoridade policial constitui uma contraordenação ambiental punida com uma coima de 400 a 4000 euros, nos termos dos art.º 28.º n.º 1 al.ª h) do RGR, cjg. com o art.º 22.º n.º 2 al.ª a) da Lei Quadro das Contraordenações Ambientais (Lei n.º 50/2006, de 29 de Agosto). 

    Não tendo o eventual efeito dissuasor da sanção contraordenacional sido suficiente para fazer cessar a incomodidade, poderiam os agentes policiais ter advertido o Pedro de que a persistência na conduta configuraria crime de desobediência, como fizeram? 

    No que concerne ao crime de desobediência, o art.º 348.º do Código Penal (CP) prevê e estatui o seguinte: 

1 - Quem faltar à obediência devida a ordem ou a mandado legítimos, regularmente comunicados e emanados de autoridade ou funcionário competente, é punido com pena de prisão até 1 ano ou com pena de multa até 120 dias se: 

a)      Uma disposição legal cominar, no caso, a punição da desobediência simples; ou 

b) Na ausência de disposição legal, a autoridade ou o funcionário fizerem a correspondente cominação. [2]

2 - A pena é de prisão até 2 anos ou de multa até 240 dias nos casos em que uma disposição legal cominar a punição da desobediência qualificada.  

[2] Sublinhado nosso.

    No que concerne à denominada cominação administrativa ou cominação ad hoc [art.º 348.º n.º 1 al.ª b), do CP], a doutrina e a jurisprudência maioritárias têm entendido que a mesma não é admissível quando o legislador tenha previsto, em termos normativos, as consequências da conduta desobediente em causa, nomeadamente no plano contraordenacional, disciplinar ou processual. [3] 

[3] Este entendimento encontra eco nos princípios estruturantes da intervenção penal [em particular, nos princípios da fragmentariedade, da subsidiariedade e da necessidade] que funcionam como critérios orientadores da atividade legislativa na definição do âmbito de incriminação. Por razões de economia de exposição, não me deterei aqui na análise aprofundada desses princípios.   

    CONTUDO, a mesma doutrina e jurisprudência entendem que não está vedada a cominação “ad hoc do crime de desobediência, se a autoridade donde emana a ordem considerar, que a consequência prevista na lei pelo legislador, se mostra manifestamente ineficaz, face às circunstâncias do caso”. [4] 

[4] Neste sentido, v. g., o Acórdão de uniformização de jurisprudência n.º 2/2013. 

    No caso concreto, verificou-se que a medida contraordenacional se mostrou insuficiente para assegurar a tutela efetiva dos bens jurídicos protegidos [5], justificando-se, assim, a aplicação do crime de desobediência como mecanismo subsidiário e de ultima ratio. 

[5] Neste caso: o descanso, a tranquilidade e o sono, direitos fundamentais constitucionalmente consagrados, que se inserem no direito à integridade física; ambiente e qualidade de vida; e a própria autoridade pública.

    Em suma, a conduta do Pedro preenche, em concurso real, o tipo contraordenacional do art.º 28.º n.º 1 al.ª h), do RGR, e o tipo de crime do art.º 348.º  n.º 1 al. b), do CP, eventualmente qualificado pelo n.º 2 cjg. com o art.º 12.º n.º 2 da Lei n.º 53/2007, de 31 de Agosto (no caso da PSP), ou pelo art.º 14.º n.º 2 da Lei n.º 63/2007, de 06 de Novembro (no caso da PSP). [6] 

[6] Nos termos do art.º 38.º n.º 1 do Decreto-lei n.º 433/82, de 27 de Outubro, o processamento da contraordenação cabe à autoridade competente para o processo criminal. 

    Este concurso não viola o princípio do ne bis in idem [previsto no art.º 29.º n.º 5 da Constituição da República Portuguesa (CRP) [7]] pois a cominação ad hoc do crime de desobediência não pune o mesmo facto contraordenacional, mas a conduta reiterada demonstrativa da ineficácia da sanção anterior. 

[7] O art.º 29.º n.º 5 da CRP, estabelece que “ninguém pode ser julgado mais do que uma vez pela prática do mesmo crime”. Este princípio deve ter aplicação, por analogia, em hipóteses de concurso de crimes e contraordenações, quando os bens jurídicos tutelados pelas respetivas normas sejam idênticos.

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Fim das ocupações? O que a Lei n.º 67/2025 realmente resolve e o que deixa por resolver…

 

I – Introdução

    Como sabemos, nos últimos anos, Portugal assistiu a um aumento da visibilidade mediática e social das ocupações de imóveis.

    Este fenómeno resultou de uma combinação complexa de factores: a crise habitacional, o aumento dos preços dos imóveis e do arrendamento, a escassez de oferta acessível e o prolongamento de situações de abandono ou desuso de propriedades. 

    A inexistência de mecanismos legais suficientemente céleres para assegurar a imediata restituição dos imóveis aos seus proprietários, levou ao surgimento de movimentos autodenominados “antiocupas”. 

    Porém, a expansão deste tipo de movimentos constitui um risco significativo para o Estado de Direito: promovem a ideia de justiça privada, confundem casos pontuais com um fenómeno generalizado e corroem a confiança nos mecanismos institucionais de proteção da propriedade e tutela dos direitos fundamentais. 

II – Chegou a solução legal para "combater" as ocupações? 

    Hoje (dia 25 de Novembro de 2025) entrou em vigor a Lei n.º 67/2025, de 24 de Novembro, que, segundo o seu sumário, procura proteger o direito de propriedade, através do reforço da tutela penal dos imóveis objeto de ocupação ilegal, alterando o art.º 215.º Código Penal (CP) [1] e os art.ºs 200.º e 204.º Código de Processo Penal (CPP) [2]. 

[1] O art.º 215.º do CP, com epígrafe “Usurpação de coisa imóvel”, tinha, até ontem, a seguinte redacção: 

“1 - Quem, por meio de violência ou ameaça grave, invadir ou ocupar coisa imóvel alheia, com intenção de exercer direito de propriedade, posse, uso ou servidão não tutelados por lei, sentença ou acto administrativo, é punido com pena de prisão até 2 anos ou com pena de multa até 240 dias, se pena mais grave lhe não couber em atenção ao meio utilizado.

2 - A pena prevista no número anterior é aplicável a quem, pelos meios indicados no número anterior, desviar ou represar águas, sem que a isso tenha direito, com intenção de alcançar, para si ou para outra pessoa, benefício ilegítimo.

3 - O procedimento criminal depende de queixa”. 

A partir de hoje, passa a dispor o seguinte: 

“1 – Quem invadir ou ocupar coisa imóvel alheia, com intenção de exercer direito de propriedade, posse, uso ou servidão não tutelados por lei, sentença ou ato administrativo, é punido com pena de prisão até 2 anos ou com pena de multa até 240 dias, se pena mais grave lhe não couber por força de outra disposição legal.

2 – Se os factos descritos no número anterior forem exercidos por meio de violência ou ameaça grave ou incidirem sobre imóvel destinado à habitação própria e permanente, o agente é punido com pena de prisão até 3 anos ou pena de multa.

3 – Quem praticar os atos descritos nos números anteriores atuando profissionalmente ou com intenção lucrativa é punido com pena de prisão de 1 a 4 anos.

4 – A pena prevista no n.º 1 é aplicável a quem, por meio de violência ou ameaça grave, desviar ou represar águas, sem que a isso tenha direito, com intenção de alcançar, para si ou para outra pessoa, benefício ilegítimo.

5 – A tentativa é punível.

6 – O procedimento criminal depende de queixa”. 

[2] Relativamente ao art.º 200.º do CPP, com epígrafe “Proibição e imposição de condutas”, foram acrescentados os n.ºs 8 e 9, com a seguinte redacção: 

“8 – Se houver fortes indícios da prática dos factos descritos nos n.ºs 1 a 3 do artigo 215.º do Código Penal e se estiver fortemente indiciada a titularidade do imóvel por parte do queixoso, o juiz pode impor ao arguido a obrigação de restituição imediata do imóvel ao respetivo titular.

9 – Quando os imóveis integrem o parque habitacional público e estiverem a ser utilizados para fins habitacionais, o órgão competente para apresentar a queixa por crime de usurpação de coisa imóvel analisa as condições socioeconómicas dos visados e, quando for o caso, ativa as respostas sociais ou habitacionais adequadas e previstas na lei e regulamentos aplicáveis, podendo prescindir da apresentação de queixa quando tiver lugar a desocupação voluntária do imóvel.” 

No art.º 204.º n.º 1 do Código de Processo Penal (CPP), relativo aos requisitos gerais das medidas de coacção, foi acrescentado o seguinte: 

“Nenhuma medida de coação, à exceção das previstas no artigo 196.º e no n.º 8 do artigo 200.º, pode ser aplicada se em concreto se não verificar, no momento da aplicação da medida:”

    Aplaude-se a alteração introduzida no crime de usurpação de coisa imóvel, em especial no art.º 215.º n.º 1, do CP, que deixa de configurar um crime de execução vinculada, por já não exigir, para a sua verificação típica, a atuação mediante violência ou ameaça grave. [3]

[3] Na nossa opinião, perdeu-se a oportunidade de clarificar uma divergência que subsiste na doutrina e na jurisprudência, a de saber se a violência e/ou ameaça grave se reporta exclusivamente a pessoas ou se pode, igualmente, incidir sobre coisas. 

    Sendo assim, aquando da sua entrada em vigor, o tipo legal encontrar-se-á preenchido mediante a “simples” invasão ou ocupação de coisa imóvel alheia. [4]

[4] A propósito desta nova redação, Filipe Pimenta, Vice-Presidente do Conselho Geral da Ordem dos Advogados, salientou que ela poderá fazer incidir responsabilidade penal sobre situações que, no âmbito do Direito Civil, são legalmente permitidas, designadamente no instituto da posse e na eventual aquisição de imóveis alheios por usucapião ou por acessão imobiliária industrial. 

    A invasão ou a ocupação de coisa imóvel alheia, quando praticada mediante recurso à violência ou à ameaça grave, passa a integrar o n.º 2, sendo punível com pena mais grave (prisão até 3 anos ou pena de multa). 

    Relativamente ao art.º 200.º n.º 8 do CPP, ao conferir ao juiz o poder-dever de impor ao arguido a obrigação de restituição imediata do imóvel ao respetivo titular, o legislador assegura uma solução dotada de maior celeridade face aos mecanismos cíveis existentes, nomeadamente o procedimento cautelar comum [art.ºs 362.º e sgts. do Código de Processo Civil (CPC)] ou a providência cautelar de restituição provisória da posse (no caso de esbulho violento [4], cfr. art.º 377.º a 379.º do CPC).

[4] Numa definição elementar, o esbulho consiste na privação da posse de um bem por acto de terceiro, contra a vontade do possuidor. 

 

III – Mas será que esta alteração legislativa vai resolver de facto todo o problema das ocupações? 

    Constatámos, em diversas publicações da imprensa escrita, que, após múltiplas ocupações, a GNR e a PSP afirmaram não lhes ser possível intervir, uma vez que a lei apenas lhes conferia competência para proceder à detenção em flagrante delito. Tal situação não se verificava na maioria dos casos, dado tratar-se de segundas habitações, cujos proprietários só tomavam conhecimento após alguns dias. 

    Tal sucedia porque existiam (e continuarão a existir, uma vez que a nova redação não altera este ponto) dois entendimentos quanto à consumação do crime de usurpação de coisa imóvel, p. e p. pelo art.º 215.º n.º 1, do CP:

 

► É um crime instantâneo (que pode ter efeitos permanentes). 

    O crime instantâneo é aquele cuja consumação se exaure num único momento, ainda que os seus efeitos possam perdurar no tempo. [5] 

[5] É o caso, por exemplo (e a doutrina e a jurisprudência aqui são unânimes) do crime de furto (art.º 203.º n.º 1, do CP), cuja consumação se verifica no momento da subtração, ainda que os efeitos materiais do ilícito se prolonguem enquanto subsistir a privação da coisa. 

    Para os defensores desta classificação, o crime de usurpação de coisa imóvel consuma-se com a invasão ou com o início da ocupação (no caso de ocupação sem invasão [6]), por meio de violência ou ameaça grave [que, com a nova redacção, deixa de ser necessária para preenchimento do tipo]. [7]

[6] Situações em que o agente já está dentro do imóvel ou entrou nele pacificamente.

[7] Como exemplo, o acórdão do TRG, de 05 de Junho de 2024, proc. 268/20.6GAFAF.G1, rel. Paulo Cunha, consultado aqui no dia 25 de Novembro de 2025. 

    Tratando-se de crime de consumação instantânea, a detenção deve observar as regras do flagrante delito [art.ºs 255.º n.º 1 al.ª a) e 256.º n.ºs 1 e 2, do CPP]. 

    Sendo assim, considera-se flagrante delito o crime que está a ser cometido, ou que acabou de o ser, ou quando, logo após o seu cometimento, o seu agente é perseguido por qualquer pessoa (polícia ou não) ou encontrado com objetos ou sinais que indiquem de forma inequívoca que acabou de o cometer ou nele participar. 

 

► É um crime permanente

    O crime permanente, por sua vez, é aquele em que a conduta típica produz uma situação ilícita que se prolonga no tempo, e cuja permanência depende da vontade do agente, que a pode fazer cessar a qualquer momento (há aqui uma renovação permanente do facto). [8]

[8] O sequestro, previsto no art.º 158.º n.º 1, do CP, constitui um exemplo paradigmático de crime permanente, cuja consumação se prolonga enquanto perdurar a privação da liberdade.

    Para os defensores desta classificação, sendo a usurpação de coisa imóvel um crime permanente, a consumação prolonga-se enquanto perdurar a ocupação, cessando no dia em que esta termine. [9]

[9] O acórdão do TRC, de 10 de Maio de 2006, proc. n.º 1010/06, rel. Gabriel Catarino (consultado aqui em 25 de Novembro de 2025) decidiu que o crime de usurpação de coisa imóvel é um crime permanente ou duradouro, embora, neste caso, a fundamentação pareça ajustar-se melhor à noção de crime instantâneo de efeitos permanentes. 

    Sendo assim, nos termos do art.º 256.º n.º 3, do CPP, o flagrante delito persiste “enquanto se mantiverem sinais que mostrem claramente que o crime está a ser cometido e o agente está nele a participar”. 

    Na nossa opinião, o crime de usurpação de coisa imóvel é também um crime permanente. 

    Na sua nova redacção, são elementos essenciais do tipo de crime: a invasão ou ocupação de coisa imóvel alheia; e a intenção de exercer direito de propriedade, posse, uso ou servidão não tutelados por lei, sentença ou ato administrativo. 

    Invadir é ocupar pela força ou entrar hostilmente na coisa imóvel. Ocupar é tomar ou apossar-se dela. 

    Sendo assim, parece-nos que o crime de usurpação de coisa imóvel consuma-se no momento em que a pessoa invade a coisa imóvel ou dá início à sua ocupação com a intenção ali descrita. Contudo, evolui para um crime permanente com a efectiva e continuada ocupação. [10]

[10] O mesmo sucede com a “permanência” nos crimes de violação de domicílio (art.º 190.º n.º 1 do CP) e de introdução em lugar vedado ao público (art.º 191.º do CP). Relativamente a este último, sugerimos a leitura do acórdão do TRL, de 12 de Junho de 2025, proc. n.º 1308/22.0GAMTA.L1-9, rel. Ana Guedes, consultado aqui em 25 de Novembro de 2025. 

    Mas quais são as principais diferenças entre o crime de furto (art.º 203 n.º 1, do CP) e o crime de usurpação de coisa imóvel (art.º 215.º n.º 1, do CP) para concluirmos que o primeiro constitui um crime instantâneo, ainda que de efeitos permanentes, e o segundo configura um crime permanente? 

    Em primeiro lugar, no crime de furto, o agente não controla a continuidade dos efeitos, ou seja, uma vez praticada a subtracção (crime consumado), o agente não pode prolongar ou interromper os efeitos do crime. [11] 

[11] Pode, contudo, após o crime de furto consumado, haver restituição ou reparação nos termos do art.º 206.º do CP. 

    Já no crime de usurpação de coisa imóvel, o agente do crime mantém um domínio contínuo sobre a situação ilícita (a ocupação). Sendo assim, a consumação renova-se a cada momento, persistindo enquanto perdurar o estado antijurídico. [12] 

[12] Numa linguagem mais coloquial, dir-se-ia que o crime está, por assim dizer, sempre a ser novamente praticado, de forma contínua. 

    Quanto aos efeitos, enquanto no crime de furto a perda patrimonial é mero efeito da subtração (não prolongando a consumação), no crime de usurpação de coisa imóvel a ocupação continuada e a exclusão do legítimo titular constituem a própria conduta criminosa.

IV – Considerações finais 

    Para aqueles que consideram que o crime de usurpação de coisa imóvel era (e continuará a ser) um crime instantâneo com efeitos permanentes, o problema da detenção em flagrante delito persistirá. 

    E, não havendo detenção em flagrante delito, não é possível impor imediatamente a nova medida de coação (a obrigação de restituição imediata do imóvel ao respetivo titular), comprometendo-se a celeridade almejada.

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