Pode um condómino deixar de pagar as quotas porque o condomínio não resolve infiltrações? O que diz a lei.

 

Pagamento de quotas e obras no condomínio

    Imaginem o seguinte caso, que, embora ficcionado, não é, infelizmente, raro na prática: 

O Sr. Silva, proprietário de uma fração no último andar de um prédio, deixou de pagar as quotas de condomínio, acumulando já uma dívida significativa. 

Interpelado pelo administrador para proceder ao pagamento integral, recusou fazê-lo, alegando que não pagaria “nem mais um cêntimo” enquanto o condomínio não realizasse obras no terraço de cobertura, de onde provêm infiltrações para o seu apartamento. 

Por sua vez, o administrador do condomínio invocou a falta de disponibilidade financeira para executar as obras de imediato, situação agravada precisamente pelo incumprimento do Sr. Silva.

Acresce que o edifício, já antigo, apresenta outras necessidades urgentes de conservação que afetam os restantes condóminos. 

Perante este impasse, coloca-se a questão: poderá o condómino recusar o pagamento das contribuições, invocando a excepção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art.º 428.º n.º 1 do Código Civil (CC)? [1] 

[1] Nos termos do art.º 428.º n.º 1 do CC: “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo” (sublinhado nosso). 

    A resposta, a nosso ver, deve ser negativa. 

    I – Porque é obrigatório pagar as quotas de condomínio? 

    Nos termos do art.º 1424.º n.º 1, do CC, os condóminos estão obrigados a contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício. Esta obrigação não nasce de um contrato bilateral clássico [2], mas da própria titularidade da fração autónoma, integrando o regime da propriedade horizontal. [3] 

[2] Um contrato bilateral, como o próprio nome indica, é um contrato em que ambas as partes assumem obrigações recíprocas, gerando direitos e deveres para ambas. 

[3] Por seu turno, o condomínio, por intermédio do seu administrador, tem o dever de conservar as partes comuns [art.º 1436.º n.º 1 al.ª g) do CC], cabendo à assembleia deliberar sobre as obras necessárias (art.º 1430.º n.º 1 do CC). 

    Estamos perante uma obrigação propter rem, isto é, uma obrigação que acompanha o direito real (poder directo e imediato sobre o imóvel) e se impõe ao respetivo titular pelo simples facto de o ser. 

    Esta natureza é determinante. Ao contrário das obrigações contratuais sinalagmáticas, em que há uma troca direta de prestações entre as partes, aqui não existe uma relação de correspetividade imediata entre o pagamento das quotas e a realização de uma concreta obra.

 

    II – Pode o condómino recusar pagar? 

    A excepção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus) pressupõe um contrato bilateral e, sobretudo, a existência de um nexo de interdependência funcional entre as prestações (o denominado “sinalagma funcional”), ou seja, uma parte pode recusar cumprir enquanto a outra não cumprir a sua prestação correspetiva. 

    Ora, no domínio do condomínio, essa lógica não se verifica. 

    O pagamento das quotas não constitui a contrapartida directa da realização de obras específicas, mas antes um dever geral de participação nos encargos comuns [4]. Por seu lado, a realização de obras depende de deliberação da assembleia de condóminos, de prioridades definidas colectivamente e, não raras vezes, da disponibilidade financeira do próprio condomínio. 

[4] Contrariamente ao que sucede num contrato de compra e venda, em que, mediante o pagamento do preço, se adquire uma coisa, o condomínio é uma estrutura de cooperação. A contribuição para as despesas comuns não se destina apenas à cobertura, mas também: a outras obras necessárias; ao seguro obrigatório; à eletricidade das partes comuns; à sua limpeza; à própria gestão administrativa; etc. Se um condómino deixar de pagar, compromete o funcionamento do condomínio como um todo. 

    Não existe, portanto, um verdadeiro sinalagma funcional entre as duas realidades.

 

Quem atua ilicitamente, deixando de pagar quotas, não pode exigir que o condomínio resolva as consequências dessa omissão.

     III – Posição da jurisprudência portuguesa 

    A jurisprudência dos tribunais superiores tem vindo a rejeitar a possibilidade de invocação da exceptio non adimpleti contractus neste contexto. 

    Diversos acórdãos dos Tribunais da Relação têm afirmado, de forma clara, que: 

“I - É inadmissível a invocação da exceção de não cumprimento do contrato para legitimar a recusa do condómino em pagar a sua quota-parte nas despesas de condomínio.” [5] 

[5] Entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 23 de Novembro de 2023, proc. n.º 22903/21.9T8LSB-A.E1, rel. MARIA JOÃO SOUSA E FARO, acedido e consultado AQUI em 25 de Março de 2026. 

    À semelhança do que se referiu na secção anterior, o Tribunal da Relação de Évora entendeu que a “exceção de não cumprimento do contrato” só se aplica quando existe uma relação direta de troca entre duas obrigações. 

    Ora, no caso do condomínio, essa relação direta não existe. A obrigação de pagar as despesas comuns não resulta de um contrato celebrado entre o condómino e o condomínio, mas sim do facto de ser proprietário de uma fracção autónoma. Trata-se, pois, de uma obrigação inerente ao próprio direito de propriedade. 

    Por sua vez, a obrigação de conservar e reparar as partes comuns também decorre das regras do condomínio e deve ser concretizada através dos seus órgãos, nomeadamente a assembleia de condóminos e o administrador. 

    Sendo assim, não há uma correspondência direta entre pagar quotas e realizar obras que permita a um condómino suspender o pagamento como forma de reacção. Pelo contrário, a falta de pagamento tende a agravar o problema, pois pode impedir o condomínio de dispor dos meios financeiros necessários para assegurar a conservação do edifício. 

    Existe, contudo, alguma jurisprudência que admite, em abstrato, a invocação da exceptio non adimpleti contractus nas relações no condomínio. Essa posição depende da verificação de um nexo de correspetividade que, na prática, dificilmente se configura e claramente não se verifica no exemplo apresentado. 

    Num acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa [6] pode ler-se o seguinte: 

“I - As despesas condominiais, apesar de constituírem obrigações propter rem, que decorrem do estatuto de um direito real, consubstanciam em última análise e no plano dogmático “verdadeiras obrigações”, razão porque, desde que reunidos os necessários pressupostos, nada obsta a que os condóminos possam invocar quanto ao seu pagamento a exceptio non adimpleti contractus. 

II – Para que lícito seja ao condómino devedor invocar a exceptio non adimpleti contractus para suspender o pagamento de prestações/contribuições condominiais vencidas, necessário é que entre estas últimas e as prestações das quais se arroga credor em relação ao condomínio, exista uma relação de sinalagma funcional, ou seja, estejam ambas ligadas por um nexo de correspectividade e interdependência.” [6] 

[6] Acórdão de 11 de Abril de 2019, proc. n.º 4722/17.9T8OER-A.L1-6, rel. António Santos, acedido e consultado AQUI em 26 de Março de 2026. 

    O acórdão admite a invocação da exceptio non adimpleti contractus quando há um “sinalagma funcional”, ou seja, uma relação de interdependência direta, em que uma prestação é a contrapartida da outra. 

    Ora, no contexto do condomínio, essa relação nem sempre existe. Como já referimos anteriormente, as quotas periódicas (ordinárias) servem, em regra, para assegurar o funcionamento geral do condomínio (limpeza, luz, manutenção, seguros, etc.), e não correspondem a uma prestação individualizada e directamente exigível pelo condómino em troca daquele pagamento. 

    Não obstante, de acordo com este acórdão, existem casos específicos em que tal relação pode efetivamente existir. Vejamos um exemplo: 

Imaginemos que, em assembleia de condóminos, é aprovada uma quota extraordinária destinada exclusivamente à realização de obras concretas e determinadas, por exemplo, a reparação urgente da cobertura do edifício do Sr. Silva (devidamente identificada e orçamentada). 

Os condóminos pagam (ou são chamados a pagar) essa contribuição precisamente para financiar aquela intervenção específica. Se, apesar disso, o condomínio (ou a administração) não realiza as obras, sem justificação atendível, pode sustentar-se que existe um nexo de correspectividade, pois o pagamento daquela quota extraordinária está funcionalmente ligado à execução da obra. [7] 

[7]  Ainda assim, mesmo neste exemplo, a aplicação da excepção não é automática nem pacífica. Vai depender, por exemplo, da forma como a deliberação foi estruturada, do grau de concretização da obrigação assumida pelo condomínio, e até da própria natureza colectiva das obrigações do condomínio.

 

Os tribunais portugueses raramente aceitam a falta de obras como justificação para o não pagamento de quotas, favorecendo o funcionamento do sistema condominial.

    IV – O abuso de direito na modalidade tu quoque 

    No caso de um condómino devedor que reclamou a execução de obras pelo condomínio, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) [8] proferiu a seguinte decisão: 

“O autor, ao actuar ilicitamente, designadamente deixando de pagar as quotas ao condomínio, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas (sancionatórias) de uma actuação ilícita do condomínio, concretizada na não realização de obras para as quais as quotas, que o autor deixou de pagar, seriam necessárias.” 

[8] Acórdão de 14 de Março de 2019, proc. n.º 1189/15.0T8PVZ.P1.S1, rel. Nuno Pinto Oliveira, acedido e consultado AQUI em 26 de Março de 2026. 

    O STJ enquadrou a conduta no abuso de direito (art.º 334.º CC), na modalidade tu quoque, ou seja: “quem actua ilicitamente, em desconformidade com o direito, não pode prevalecer-se das consequências jurídicas (sancionatórias) de uma actuação ilícita da contraparte”. 

 

    V – Um argumento decisivo: o risco de bloqueio do sistema 

    O caso prático com que iniciámos este texto evidencia um problema adicional, de natureza prática e sistémica. 

    Se fosse admissível ao condómino suspender o pagamento das quotas com fundamento na não realização de obras, criar-se-ia um círculo vicioso, ou seja, a falta de pagamento retiraria ao condomínio os meios financeiros necessários para executar as obras, sendo essa mesma omissão utilizada como justificação para continuar a não pagar. 

    O resultado seria o bloqueio do funcionamento do condomínio, em prejuízo de todos os condóminos. 

    Esta consequência é incompatível com a lógica do regime da propriedade horizontal, que assenta numa necessária solidariedade funcional entre os vários titulares.

 

    VI – Meios de reacção do condómino 

    Convém salientar que o condómino (com as quotas regularizadas) não se encontra desprotegido face a uma eventual inércia do condomínio. 

    O ordenamento jurídico prevê vários mecanismos adequados, nomeadamente: 

→ A realização de obras indispensáveis e urgentes, com direito de reembolso das despesas suportadas na proporção das quotas dos restantes condóminos (art.º 1427.º do CC, cjg. com art.ºs 464.º (gestão de negócios) e 473.º (enriquecimento sem causa), também ambos do CC.

→ Não reunindo condóminos representativos de, pelo menos, 25% da permilagem do prédio para convocar a assembleia de condóminos (art.º 1431.º n.º 2, do CC), pode o condómino requerer ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária [art.º 1436.º n.º 1 al.ª r), do mesmo diploma], indicando com clareza a ordem de trabalhos (obras pretendidas, orçamento estimado, etc.). 

Esta assembleia extraordinária destina-se à aprovação das despesas da obra a realizar, para efeitos da sua concretização pelo administrador [art.º 1436.º n.º 1 al.ª i) do CC]. 

→ Se porventura as despesas tiverem sido aprovadas pela assembleia mas o administrador, negligenciando o exercício das suas funções, não as executar, poderá o condómino requerer a sua exoneração judicial (art.º 1435.º n.º 3 do CC). 

→ Se a assembleia não as aprovar, nada mais resta ao condómino do que requerer judicialmente a condenação do condomínio na sua execução.

 

    VII – Conclusão 

    No caso com que iniciámos este texto, o Sr. Silva não poderia legitimamente invocar a exceptio non adimpleti contractus para justificar o incumprimento prolongado da sua obrigação de pagamento das quotas de condomínio. 

    A obrigação contributiva manter-se-ia exigível e autónoma, não dependendo da realização de obras específicas. A eventual omissão do condomínio deveria ser combatida pelos meios legais adequados, sob pena de se comprometer o equilíbrio e a viabilidade do próprio sistema condominial. 

    Em suma: não pagar quotas não é um meio legítimo de pressionar o condomínio, e, muitas vezes, é precisamente o que impede a resolução do problema.

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