Colocação de aparelhos de ar condicionado em prédios em propriedade horizontal: entre o conforto e a legalidade

 

Vista exterior de um prédio onde a instalação desordenada de várias unidades de ar condicionado nas fachadas comuns altera a estética do edifício.

1 – Introdução 

    O calor dos últimos verões tem levado muitos condóminos a procurarem soluções rápidas de conforto térmico. Mas o que acontece quando um condómino decide instalar o seu aparelho na fachada do edifício, sem autorização da assembleia, simplesmente porque “os vizinhos já têm quase todos”? 

    Este é o caso prático que vamos analisar: 

O Sr. António, condómino no terceiro andar, observou que, nos últimos anos, quase todos os seus vizinhos instalaram aparelhos de ar condicionado nas fachadas do prédio. 

Com as ondas de calor que têm assolado o país, decidiu instalar o seu próprio aparelho, sem solicitar autorização ao condomínio, uma vez que a fachada já estava, de certo modo, "caracterizada" pelas unidades anteriores. 

    Este cenário não é hipotético. Reflete situações reais que chegam aos tribunais, como as que analisaremos a seguir.

 

2 – O regime legal da propriedade horizontal 

    A propriedade horizontal [art.ºs 1414.º e sgts. do Código Civil (doravante apenas CC] caracteriza-se pela coexistência de dois direitos: a propriedade exclusiva sobre a fracção autónoma e a compropriedade sobre as partes comuns do edifício (fachadas, telhado, terraços de cobertura, etc.). 

    As fachadas são, por excelência, partes comuns [art.º 1421.º n.º 1, al.ª a) do CC]. Qualquer intervenção nelas que altere a sua configuração está sujeita a regras estritas: 

→ Art.º 1422.º n.º 2 al.ª a) do CC: É vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. 

→ Art.º 1422.º n.º 3 do CC: As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético dependem de prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. 

→ Art.º 1425.º do CC: As inovações nas partes comuns também exigem aprovação qualificada (maioria de dois terços). 

    A colocação de um aparelho de ar condicionado na fachada, especialmente sem pré-instalação de tubagens no projeto original, configura tipicamente uma obra nova e uma inovação que afecta o aspecto exterior do imóvel. Não se trata de mera manutenção ou reparação.

 

3 – Jurisprudência relevante 

→ Acórdão do Tribunal da Relação do Porto (Processo n.º 4826/24.1T8PRT.P1, de 12-05-2025); 

Neste acórdão, o Tribunal da Relação revogou uma decisão de primeira instância que havia declarado a ilegitimidade activa dos autores (condóminos individuais). 

O Tribunal afirmou claramente que, quando está em causa a violação do estatuto real das partes comuns (como a alteração estética da fachada por fecho de varandas e colocação de ar condicionado), qualquer condómino tem legitimidade singular para demandar judicialmente outro condómino. 

Não é obrigatório agir através do condomínio ou da assembleia. Trata-se da defesa do direito de compropriedade, e não de mera administração corrente. 

→ Sentença do Julgado de Paz de Setúbal (Processo n.º 311/2024-JPSTB, de 27-12-2024). 

Aqui, os demandados instalaram um aparelho na fachada sem autorização. O Julgado de Paz condenou-os a remover o equipamento e a reparar as fissuras e orifícios causados pelo suporte, repondo a fachada no estado anterior. 

O tribunal reconheceu o interesse legítimo no conforto térmico, mas sublinhou que os condóminos não podem criar situações de facto consumado. A existência de outros aparelhos instalados anteriormente não legitima a nova instalação irregular. A conduta foi considerada culposa (dolo necessário), por terem assumido conscientemente o risco de não obter aprovação.

 

4 – Questões práticas e consequências 

a) Autorização prévia: 

É essencial. Mesmo que o edifício já tenha vários aparelhos, cada nova instalação deve ser submetida a assembleia. A falta de oposição anterior não cria direito adquirido. 

b) Linha arquitetónica e arranjo estético: 

A avaliação é objectiva. Mesmo em edifícios “banais”, a colocação visível de equipamentos altera a unidade estética. A ausência de pré-instalação de tubagens reforça o carácter inovador da obra. 

c) Remoção e reparação:

A sanção típica é a reconstituição natural (art.º 562.º do CC) – remoção do aparelho e reparação integral da fachada. O condómino infractor suporta os custos. 

d) Legitimidade processual: 

Como esclareceu o Tribunal da Relação do Porto, os condóminos individuais têm legitimidade para agir judicialmente em defesa das partes comuns, sem necessidade de litisconsórcio necessário com todos os demais.

 

5 – Conclusão 

    No caso prático apresentado no início deste artigo, o conforto térmico, por mais legítimo que seja, não pode sobrepor-se ao regime legal da propriedade horizontal. 

    As fachadas constituem partes comuns e a sua alteração estética através da instalação de aparelhos de ar condicionado sem autorização qualificada da assembleia configura uma violação clara dos art.ºs 1422.º e 1425.º do CC. 

    A jurisprudência recente é unânime ao exigir a remoção do equipamento irregular e a reposição do estado anterior da fachada, com os respetivos custos a cargo do infractor. 

    Antes de agir unilateralmente, convém recordar que a via correta passa sempre pela aprovação colectiva. O respeito pelas regras do condomínio não é apenas uma obrigação legal, é a garantia de convivência harmoniosa e da valorização de todo o prédio.

Aproveite para deixar um comentário sobre o artigo que acabou de ler e, se achar que pode ser útil a outras pessoas, partilhe-o.  ↓ ↓

__________________________________________________________
AVISO: Todo o conteúdo deste texto encontra-se protegido por Direitos de Autor, sendo expressamente proibida a sua cópia, reprodução, difusão ou transmissão, utilização, modificação, venda, publicação, distribuição ou qualquer outro uso, total ou parcial, comercial ou não comercial, quaisquer que sejam os meios utilizados, salvo, com a concordância do seu autor, Paulo Alexandre Fernandes Soares, ou então, desde que claramente identificada a sua origem, ao abrigo do direito de citação.